Last Updated on 27 Mayıs 2026 by Turizm Günlüğü
Otelinizin karakteri yoksa, iyi bir yataktan ve kahvaltıdan ibaret kalırsınız.
Sürekli kar- zarar hesabı yaparak hiçbir işletmeyi uzun vadede ayakta tutmak mümkün değildir. Para kazanma odağıyla kurulan şirketler, ortaklıklar uzun ömürlü olmaz. Otel yatırımı yapanların Deha takımını kurarken en sık yaptıkları hata, yüksek doluluk ve yüksek ADR büyüsüne kapılarak karar vermeleri olmuştur. Bir genel müdür bulunur ve yatırımcının ondan beklentisi nettir “Değerinde satacağımız bir formül bulun, artık 45 – 50 Euro’lara oda satmak istemiyoruz” denir. Bir satış müdürü bulunur ve “Otelimin aylık doluluğu %70 olsun” denir. Hayal dünyasında yer alan bu beklentiler tüm yıl gerçekleşmediğinde, doğa, siyasi dalgalanlamalar, ekonomik değişimler, destinasyon tercihleri, hizmet kalitesi, pazarlama stratejileri, hiçbir önem arz etmez. Otel değerlidir ve nasıl olurda istenen gerçekleşmez?
Tanıdık bir senaryo olduğunu biliyorum. Yatırımcıların ADR ve Doluluk Hayal dünyasında ki beklentileri gerçekleşmediğinde bir dönüpte “Şöyle mi yapsam …?“ demeleri gereken noktalara geçmek istiyorum.
Yatırımın tıpkı markalar gibi bir çocuk gibi değerlendirilmesi gerekir. İlk yıllarda bir otelin ihtiyacı, onu sürekli beslemek olmalı. En iyi hale gelene kadar her detay aslında “yeniden yatırım” gerektirir. İnşaat bitince nasıl iç mimari ve dekorasyon başlıyorsa. Otelin tüm mimari yapısı tamamlanınca ona ruh eklemek kısmı başlıyor. Yatırımınızın ilk yılları Yapılanma yıllarınız. Bu aşamada en iyi pazarlama, en iyi ekip, rakiplerinize göre en iyi alternatif olmaya kafa yormak gerekiyor. Odadan ibaret bir otel olmamak için neler yapabilirsiniz?
En iyi konum en avantajlı rekabet kısmı değişmese de , artık en konforlu odadan, en iyi yemekten ibaret değilsiniz. Misafir yalnızca uyumak için para ödemek istemiyor. Bir duygu yaşamak istiyor. İstanbul oteliyseniz, sunduklarınızla “İstanbul’a yeniden aşık olmak istiyor.”
Yalnızca dekoru değiştirerek ya da birkaç etkinlik koyarak bu algıyı yaratmanız da mümkün değil. Önce bu ruhu katmaya ikna olmalısınız ve katacak kişilerle iş birliği yapmalısınız. Misafirlerinizin “buraya tekrar gelmek isterim” dediği algıyı yaratmak için bu işi bilenlerle ortaklık yapmalısınız.
Otelinizin teması nedir? Bu tema, girişten çıkışa kadar hissediliyor mu? Müzik,koku, dekorasyon, misafire yaklaşım, menünüz herkes gibiyse burada bir durup düşünmeli.
Otelinizi yaşayan bir mekan yapan etkinlikler, mağazalar, alanlar var mı?
Gerçekten ev gibi rahat hissettiren neler yapıyorsunuz?
Misafirlerinizin deneyimi henüz otele gelmeden başlıyor. Dijitalde aktif bir yönetiminiz var mı? Misafirlerin mesajları hemen cevaplanıyor mu? Samimi bir duruşunuz mu var mesafeli mi? Eğer samimiyseniz ve yardım etmek için elinizden geleni yapıyorsanız misafir bunu anlayacaktır ve otele kalpten bir giriş olacaktır. Eğer soğuk, ciddi ve resmi bir duruş varsa misafir kendini “gelir kalemi” gibi hissedecektir.
Doluluk oranları geçicidir, fiyatlar değişebilir, bir oteli rakiplerinin önüne geçirecek gücü, misafirinin aklında ve kalbinde yarattığı deneyimle ortaya çıkar. Yatırımınızın başarısı dönemsel doluluklarınızda, yüksek fiyatlı oda satışlarınızda değil, bağlılıkla yaratacağınız sürdürülebilir deneyimde saklıdır. Dolu döneminizde en yüksek fiyatlı odayı sattığı için ekibinizle gurur duyuyorsanız yanılıyorsunuz. Bir misafir 3 yıldır sizi tercih ediyorsa ekibinizle gurur duymalısınız.
