Last Updated on 30 Mart 2020 by Turizm Günlüğü
Coronavirus salgını sebebiyle iş yeri kiracılarının hak ve yükümlülükleri…
Coronavirus salgını birçok alanda olduğu gibi iş yeri kira sözleşmelerinde de bir takım soru işaretlerine ve tartışma konularına yol açtı.
26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici Madde 2 ile iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin bir düzenleme getirildi.
Avukat Merve Ayçe Özmeriç, bu konuda ortaya çıkabilecek soru işaretlerinin önüne geçmek adına konuya ilişkin; coronavirus salgınının sonrasında iş yeri kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususları ele aldı.
İşte Avukat Merve Ayçe Özmeriç’in konuya ilişkin kaleme aldığı; “Coronavirus sonrası iş yeri kiralarında dikkat edilmesi gereken hususlar…” başlıklı yazısı:
—o—
CORONAVIRUS SONRASI İŞ YERİ KİRALARINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
T.C. Sağlık Bakanlığı tarafından yapılan resmi açıklama ile Türkiye’de de 11 Mart 2020 tarihinde ilk coronavirus vakıası görülmüştür. Bu tarihten sonra da Türkiye’de coronavirus vakıa sayısındaki artış ve salgın sebebiyle, idari kararlar ve birtakım önlemler alınmıştır.
Gerek idari kararlar gerekse can sağlığının korunması için özel iş yerlerinin birçoğunun iş yerini kullanmadığı, faaliyetlerini kısmen ve tamamen durdurduğu anlaşılmaktadır.
Bu süreçte, herhangi bir fesih bildirimi olmadığı hallerde kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi devam etmektedir ve kira sözleşmesinin devam etmesi sebebiyle tarafların hak ve yükümlülükleri de aynen devam etmektedir.
İş yerlerinin faaliyetlerini devam ettirmemesi kira bedelinin ödenmemesi yönünde kiracılara bir hak sağlamamaktadır.
“SÖZLEŞMEDE MÜCBİR SEBEP KONUSU BULUNMASI HALİNDE…”
Ancak, tarafların kira sözleşmelerinde “mücbir sebep” hallerine ilişkin özel hükümler olması halinde; Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayan bu hükümlerin uygulanacağı açıktır.
Sözleşmedeki mücbir sebebin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin askıya alınması, tarafların edimlerini ifa etme zorunluluğunun geçici olarak ortadan kaldırılmasını sağlayan hükümlerin bulunması gibi hallerde kiracıların sözleşme hükümlerinden bu şekilde yararlanabileceği açıktır.
“CORONAVIRUS SEBEBİYLE YAPILAN İSTİSNAİ YASAL DÜZENLEMELER”
Kural olarak, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının temerrüde düşeceği, sözleşmeye aykırı davranmış olacağı açıktır ve bu sebeple kiraya veren tarafından sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir.
Ancak coronavirus salgını sebebiyle bu olağanüstü hale özgü olarak istisna nitelikte yasal düzenleme yapılmıştır.
Bu kapsamda,
26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici Madde 2 ile bu konuda bir düzenleme getirilmiştir.
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Bu yasal düzenleme ile kiraya verenlerin Mart 2020 – Haziran 2020 dönemine ilişkin kiraların ödenmediğinden bahisle, iş yeri kira sözleşmesini fesih ve yine tahliye edemeyecekleri anlaşılmaktadır.
Söz konusu düzenlemenin bu haliyle kira borcunun ödenmemesi bakımından bir muafiyet sağlamadığı da anlaşılmaktadır, yani kiracılar bu madde hükmüne dayanarak kira ödeme borcundan kurtulamamışlardır.
Ancak düzenleme ile ticari hayatın sürdürülmesi için iş yeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
KİRACININ BORÇLAR KANUNUNU KAPSAMINDAKİ HAKLARI
Kiracıların corona virüs salgınının olağanüstü hal olarak nitelendirilebilecek boyutta olması sebebiyle Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden yararlanarak da, mevcut kira sözleşmesine bağlılığını fesih ile sona erdirme veya sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkı bulunmaktadır.
“AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ” KAVRAMI
Nitekim TBK md. 138 ile aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
KİRACININ SÖZLEŞMENİN UYARLANMASINI YA DA FESHİNİ TALEP ETME HAKKI
Bu aşamada sözleşmenin başında öngörülmeyen ve kiracıdan kaynaklanmayan corona virüs salgın olayının devam etmesi gündemde olursa ve kiracının mevcut durumda kira bedelini ödemesi iyi niyet kuralları gereği kendisinden beklenmeyecek hal alırsa kiracının sözleşmenin uyarlanmasını ya da sözleşmenin feshini talep etme hakkının varlığından söz edilebilecektir.
Kiracı bu halde mevcut ve işleyen kira ödemelerini yapmakta ise mevcut durumun kabulü anlamına gelmemesi amacıyla, ödeme açıklamasına ihtirazı kayıt koymalı ya da kiraya verene bu hususta bildirim yapmalıdır.
ŞU AN İÇİN “AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ” SÖZ KONUSU MU?
Şu an ülkemizde salgının yeni olması sebebiyle aşırı ifa güçlüğünün gerçekleşip gerçekleşmediği hususunun netliğinden bahsetmek mümkün değildir.
Ancak sürecin uzaması ve aylara yayılması halinde durumdan ekonomik olarak büyük ölçüde etkilenen işyeri kiracılarının aşırı ifa güçlüğü kurumundan yararlanabileceği düşünülmektedir.
“KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ FESHİ” KAVRAMI VE KOŞULLARI
Bunun dışında Türk Borçlar Kanunu md.331 ile de kira sözleşmesinin olağanüstü feshi düzenlenmiştir ve taraflara önemli sebep gerekçesiyle sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır.
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Bu madde ile de yine kiracılık ilişkisinin sonlandırılması için kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir.
“KİRA İLİŞKİNİN DEVAMININ ÇEKİLMEZ HALE GELMESİ”
Yani salgın olayının daha uzun süre ile devam etmesi ve bu halde kiracının kira sözleşmesini devam ettirmesi kendisi açısından hakkaniyet gereği çekilmez bir hal almalıdır.
Kiracı bu durumda fesih sürelerine uymak kaydıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir, kiracının yapmış olduğu fesih 3 ay sonra etkisini doğuracaktır.
Bu fesih halinde Mahkeme tarafından kiraya verenin zararlarının karşılanmasına yönelik bir tazminata hükmedilmesi de söz konusudur. Ancak bu tazminat somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecek ve denkleştirme amacı taşıyacaktır.
SONUÇ OLARAK
- Mevcut iş yeri kira ilişkilerinin değerlendirilmesi bakımından; iş yeri kiracılarının mevcut yasal düzenlemeler karşısında corona virüsü salgını sebebiyle öncelikle kira sözleşmelerinde yer alan özel hükümleri dikkate almaları gerekmektedir.
Bununla beraber olası bir ihtilafta kuşkusuz her kiracılık ilişkisi bakımından somut olayın özellikleri dikkate alınacaktır.
- İş yeri kiracıları 26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” Geçici Madde 2 ile getirilen düzenleme sebebiyle Mart – Haziran 2020 kira bedellerini ödememiş olmaları sebebiyle kiralanandan tahliye edilemeyeceklerdir.
- İş yeri kiracıları corona virüs salgının etkisini sürdürmesi halinde kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesi halinde sözleşmenin uyarlanmasını ve feshini talep etme hakkına sahip olabileceklerdir.
- Bununla beraber mevcut koşullarda kira bedelinin ödenmesi halinde, ileride ihtilaf yaşanması ihtimaline binaen ve sözleşmenin uyarlanması ve feshedilmesi haklarının kullanılması açısından ihtirazı kayıt konulması veya kiraya verene bildirim yapılması da önem arz etmektedir.
