Last Updated on 19 Ağustos 2026 by Turizm Günlüğü
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmedeki artış oranının üzerinde kira ödediğini ileri süren kiracının açtığı davada dikkat çekici bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, hukuki sebep olmaksızın fazla ödendiği iddia edilen kira bedellerinin iadesi talebinin genel hükümler kapsamında bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti. Karar, yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan kiracılar kadar kiralık taşınmazlarda faaliyet gösteren işletmeleri de yakından ilgilendiriyor.
Kira artışları ve sözleşmede belirlenen oranın üzerinde yapılan ödemelerle ilgili dikkat çekici bir Yargıtay kararı Resmî Gazete’de yayımlandı.
19 Ağustos 2026 tarihli ve 33345 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında, sözleşmede belirlenen artış oranının üzerinde kira ödediğini ileri süren bir kiracının açtığı dava ele alındı.
Yargıtay’ın değerlendirmesi, özellikle hukuki bir neden olmaksızın fazla kira ödediğini düşünen kiracıların bu parayı geri isteyip isteyemeyeceği konusunda önem taşıyor.
Kiracı 9 bin 822 TL’nin iadesini istedi
Davaya konu olayda taraflar arasında 3 Ağustos 2022 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunuyor.
Kiracının iddiasına göre kira bedelleri, kiraya verenin eşinin bildirdiği hesaba ve taraflar arasındaki fiili mutabakata uygun şekilde ödendi.
Ancak kiracı, kira artış döneminde kendisinden sözleşmede belirlenen oranın üzerinde sürekli artış talep edildiğini ve bu nedenle fazla ödeme yaptığını ileri sürdü.
Ardından Ağustos 2024 kira bedelini ödemediğini belirten kiracı, fazla ödediğini iddia ettiği tutarın bir bölümünü bu kiraya mahsup etti.
Kiracı, sonuç olarak 9 bin 822 TL’nin tahsili için dava açtı.
İlk derece mahkemesi davayı reddetti
Uyuşmazlık Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne taşındı.
İlk derece mahkemesi, davacının talebini değerlendirdikten sonra davanın reddine karar verdi.
Dosya kesinleşmiş olmakla birlikte karar, Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay’a taşındı.
Bunun üzerine dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından incelendi.
Yargıtay’dan dikkat çeken değerlendirme
Yargıtay’ın kararındaki kritik nokta, kiracının talebinin hukuken nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusunda ortaya çıktı.
Yüksek Mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 33. maddesine dikkat çekerek tarafların yalnızca maddi vakıaları ileri sürmekle yükümlü olduğunu, bu vakıaların hukuki nitelendirmesinin ve uygulanacak hukuk kurallarının belirlenmesinin ise hâkimin görevi olduğunu belirtti.
Başka bir ifadeyle, davacının talebine verdiği hukuki isim mahkemeyi bağlamıyor.
Mahkemenin öncelikle uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğini belirlemesi gerekiyor.
“Kira tehdidi altında ödenen para” değil
Kararın en önemli bölümlerinden biri de burada ortaya çıkıyor.
Yargıtay, somut uyuşmazlıkta davacının talebinin, kesilmesi halinde ciddi bir kira tehdidi altında ödenmiş bir paranın geri alınmasına ilişkin olmadığını belirtti.
Yüksek Mahkemeye göre uyuşmazlık;
kira ilişkisi kapsamında hukuki sebep olmaksızın fazla ödendiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesine ilişkin.
Bu ayrım, davanın tabi olacağı hukuki değerlendirmeyi de değiştiriyor.
Yargıtay: Alacak davası olarak değerlendirilmeli
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, davacının dava dilekçesinde talebini nasıl nitelendirdiğinin mahkemeyi bağlamayacağını vurguladı.
Kararda, talebin hukuki niteliğinin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 72. maddesinde düzenlenen istirdat davası olarak değil, sebepsiz zenginleşmeye ve fazla ödemenin iadesine dayalı genel hükümler çerçevesinde bir alacak davası olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.
Bu nedenle mahkemenin davayı bu çerçevede ele alarak uyuşmazlığın esasını incelemesi ve tarafların delillerini değerlendirmesi gerektiğine hükmedildi.
Fazla kira ödeyen parasını geri alabilir mi?
Yargıtay kararı, “sözleşmedeki orandan fazla kira ödeyen herkes parasını otomatik olarak geri alabilir” anlamına gelmiyor.
Ancak karar önemli bir hukuki yol gösteriyor.
Kiracının hukuki sebep olmaksızın fazla kira ödediğini ileri sürmesi halinde, talebin yalnızca dava dilekçesinde kullanılan hukuki nitelendirme nedeniyle reddedilmemesi; uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğinin mahkeme tarafından belirlenerek esasının incelenmesi gerekiyor.
Dolayısıyla fazla ödeme iddiasının bulunması halinde kira sözleşmesi, belirlenen artış oranı, yapılan ödemeler ve tarafların anlaşmaları önem kazanıyor.
Kiracının gerçekten fazla ödeme yapıp yapmadığı ise her somut olayda mahkeme tarafından deliller üzerinden değerlendirilecek.
Otel, restoran ve işletmeleri de ilgilendiriyor
Kararın etkisi yalnızca konut kiracılarıyla sınırlı değil.
Kiralık gayrimenkullerde faaliyet gösteren otel, restoran, kafe, seyahat acentası ve diğer turizm işletmeleri açısından kira, en önemli işletme maliyetlerinden biri.
Özellikle uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde sözleşmede belirlenen artış şartları ile fiilen yapılan ödemeler arasında farklılık ortaya çıkabiliyor.
Bu nedenle Yargıtay’ın, hukuki sebep olmaksızın fazla ödendiği iddia edilen kira bedellerinin genel hükümler kapsamında alacak davasına konu olabileceğine ilişkin değerlendirmesi, ticari kiracılar açısından da dikkatle takip edilmesi gereken bir karar niteliğinde.
Yargıtay’ın kararı ne anlama geliyor?
Kararın özünde üç önemli nokta bulunuyor:
Davacının talebine verdiği hukuki isim hâkimi bağlamıyor.
Hâkim, tarafların anlattığı olayların hukuki niteliğini kendisi belirlemekle yükümlü.
Hukuki sebep olmaksızın fazla ödendiği ileri sürülen kira bedelinin iadesi talebi, somut olayda genel hükümler kapsamında bir alacak davası olarak değerlendirilerek esastan incelenmeli.
Yargıtay’ın kararı böylece kira sözleşmesinde belirlenen şartların üzerinde ödeme yaptığını düşünen kiracılar açısından dikkat çekici bir içtihat ortaya koyuyor.
Ancak fazla ödemenin varlığı ve iade edilip edilmeyeceği, her uyuşmazlığın kendi sözleşmesi, ödeme kayıtları ve delilleri dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenecek.
Kaynak: 19 Ağustos 2026 tarihli ve 33345 sayılı Resmî Gazete – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2026/3039, Karar No: 2026/2767
